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不動産営業業務委託基本契約書+個別契約書(住宅物件売買の媒介業務)
(不動産営業業務委託基本契約書+個別契約書(住宅物件売買の媒介業務).docx)

不動産営業業務委託基本契約書+個別契約書(住宅物件売買の媒介業務)
【不動産営業業務委託基本契約書+個別契約書(住宅物件売買の媒介業務)】

★不動産会社(宅地建物取引業者)がフリーランスの不動産エージェント・不動産営業パーソンに対し、不動産営業に関する業務(とくに一般的な住宅物件の売買に関する媒介業務)をフルコミッション(完全歩合)で委託する際の契約書ひながたです。

契約書作成eコース関連ページ
不動産の営業、企画・開発、管理に関する業務委託契約書
https://keiyaku.info/realestate01.html

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※本サイト(BASE)でのご購入は、クレジット決済となります。
購入時に送信されるメールにダウンロードURLが記載されます。購入から3日間・3回まで契約書ひながた(書式)のファイルをダウンロードすることが可能です。
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★個人に対し、適法な業務委託契約とするためには、注意すべき点があります。
→当事務所のHPをご参考にして頂ければ幸いです。
業務委託契約書 (個人事業主向け)
http://keiyaku.info/ukeoi03.html

★「名義貸し」にならないように注意する必要があります。
→宅地建物取引業者は不動産エージェントに対し「宅地建物取引業」を丸投げしない。
→宅地建物取引業者は不動産エージェントに対し「宅地建物取引業」を営むに際し、その関連業務(不動産営業に関する業務)を委託する。
→宅地建物取引業者は不動産エージェントに対して支払う対価を仲介手数料の半分以下に留める。
→管轄の免許権者(都道府県知事)に、名義貸しに該当しないかどうかを確認する。

宅地建物取引業法より抜粋
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宅地建物取引業法第13条(名義貸しの禁止)
 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。
2 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。
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★宅地建物取引業法上、不動産エージェントは宅地建物取引業者の「従業者」となります。
→宅地建物取引業者は不動産エージェントに「従業者であることを証する証明書」を携帯させる必要があります。
→宅地建物取引業者は従業者名簿に乙を記載する必要があります。

宅地建物取引業法より抜粋
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宅地建物取引業法第48条(証明書の携帯等)
 宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
2 従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。
3 宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。
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★専任の宅地建物取引士について
→宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者に対し、事務所等に「一定数」以上の成年者である宅地建物取引士(専任の宅地建物取引士)の設置を義務付けています。
→「一定数」は国土交通省令で定められており、1つの事務所に「宅地建物取引業に従事する者」5名につき1名以上の設置を義務付けています。
→専任の宅地建物取引士は常勤である必要があるため、たとえ乙が宅地建物取引士であったとしても、業務委託では専任の宅地建物取引士とすることはできない旨、注意する必要があります。


【ご参考(当事務所HP)】
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不動産の営業、企画・開発、管理に関する業務委託契約書
https://keiyaku.info/realestate01.html
店舗開発、店舗運営に関する様々な契約
http://keiyaku.info/fc02.html
アートとインテリアコーディネート 業務提携、契約書作成
http://keiyaku.info/art05.html
飲食店業、外食産業に関する様々な契約書
http://keiyaku.info/inshoku01.html
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★「不動産営業業務委託基本契約書+個別契約書(住宅物件売買の媒介業務)」に含まれる条項
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第1条(目的、業務内容)

第1項:甲が乙に対し不動産営業に関する業務を委託することを規定しています。また、その業務の内容について定義しています。
→不動産営業に関する業務を以下のとおり列挙し、それぞれについて定義しています。
(1)客付業務(集客業務、受付業務、資金計画業務、物件検索・紹介業務、現地案内業務、媒介契約締結業務、建物状況調査業務)
(2)元付業務(集客業務、受付業務、物件調査業務、書類の保存状況に関する調査業務、価格査定と売却に向けた提案に関する業務、媒介契約締結業務、建物状況調査業務、レインズ登録業務)
(3)契約業務(条件交渉業務、重要事項説明業務、売買契約締結業務、代金決済業務、物件の引き渡しに関する業務)
(4)個別契約で別途定めた業務

第2項:継続的な業務委託契約においては、事務処理上の便宜や債権保全のために「基本契約」の締結が有用であり、一般条項その他個別契約に共通して適用される基本的条件は基本契約に規定しておきます。
→本契約は、個別契約に対する「基本契約」となります。
→個別契約は、必要に応じて作成します。個別契約には、個別具体的な事項を定めます。(例:個別具体的な業務の内容、場所、スケジュールなど。)

※「なお、当該個別契約で本契約と異なる定めをした場合には、原則として当該個別契約が本契約に優先するものとする。」と定めています。
→もちろん「本契約を優先する」と規定することも可能ですが、個々の業務の実情に合わせた規定を個別契約に定めたほうが臨機応変に対応できることから、本案のように個別契約を優先させることが一般的です。


第2条(完全合意)

本契約の前になした甲乙間の取り決めで、本基本契約と「内容が相違するもの」がある場合、本契約の内容が優先することを確認しています。

→以前に御社と雇用契約・業務委託契約を締結していた場合であっても、本契約を締結した場合は、原則として本契約が優先することになります。


第3条(資格)

乙が宅地建物取引士の資格を取得していることを条件とした規定です。(不要な場合は削除して下さい。)


第4条(業務の遂行)

第1項:乙は、業務を遂行する際、宅地建物取引業法その他の一般法令を遵守する旨を注意的に規定しています。

第2項:甲は乙に対し、宅地建物取引業法で定める従業者証明書を支給し、乙は本件業務を遂行する際は常にこれを携帯する旨を規定しています。

第3項:乙は、甲の取引先又は顧客から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない旨を規定しています。

第4項:甲は、宅地建物取引業法で定める従業者名簿に、乙の氏名、従業者証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない旨を規定しています。

第5項:甲は、甲の取引先又は顧客から請求があったときは、従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない旨を規定しています。

第6項:レインズ(不動産流通標準情報システム)等の使用に関する規定です。

第7項:乙の甲に対する本件業務の進捗状況・成果の報告に関する規定です。

第8項:乙が本件業務を在宅で行うことを原則とする規定です。

第9項:乙が本件業務を合意された内容で遂行できくなった場合の対応に関する規定です。


第5条(第三者委託)

乙が業務を第三者に再委託することに関する条項です。
→ここでは、甲の事前承諾を得ることなく、第三者に再委託することができないものとしています。


第6条(対価、費用、支払方法)

★甲が乙に支払う本件業務の対価は、フルコミッション(完全歩合制)としています。

第1項:甲が乙に支払う本件業務の対価を、乙が担当した本件業務の内容に応じて複数定めるようにしています。(媒介手数料に料率をかけて算出しています。)
(1)紹介のみを行った場合
(2)客付業務又は元付業務まで遂行した場合
(3)契約業務まで遂行した場合
(4)前各号において購入検討顧客又は売却検討顧客のいずれか一方に対して遂行した場合と、双方に対して遂行した場合

第2項、第3項:甲乙各自が負担する費用について規定しています。

第4項:物件の紹介者に謝礼金を支払う必要がある場合、その取り扱いについて、別途協議のうえ決定する旨を規定しています。

第5項:甲が乙に支払う対価及び費用を毎月末日締めで計算し翌月の所定日までに支払う旨を規定しています。
→乙が対価及び費用を毎月末日締めで計算し甲に請求する場合の規定例も記載しています。


第7条(損害賠償、不可抗力免責)

第1項:乙の損害賠償に関する規定です。
→甲に支払う損害賠償の額に制限を設ける場合の規定例も記載しています。


第8条(守秘義務)

第1項:秘密保持義務について規定しています。

第2項では、秘密情報から除外される必要のある一定の情報については、秘密情報に含まれないことを規定しています。


第9条(個人情報の保護、顧客情報)

第1項:乙は甲の顧客・取引先の個人情報を取り扱うため、個人情報保護について、注意的に規定したものです。

第2項:顧客情報の取り扱いに関する規定です。


第10条(権利義務の譲渡等の禁止)

本契約から生ずる権利義務の譲渡を禁止する規定です。
民法上、債権者は自由に債権を譲渡することができるのが原則です(民法466条1項)が、譲渡禁止特約を付けることによって債権の譲渡性を失わせることができます(民法466条2項)。


第11条(有効期間)

※「○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日まで」は、「本契約締結日から○○年○○月○○日まで」「本契約締結日から1年間」のように記載する方法もあります。

※実情に応じて有効期間を定めて下さい。

※有効期間を自動的に更新したくない場合は「ただし、期間満了の3か月前までに両者のいずれよりも反対の意思表示がないときは、本契約は更に満1年間自動的に継続更新されるものとし、以後もまた同様とする。」を削除して下さい。(なお、削除した場合であっても、新たに契約を締結することは任意です。)

第1項:「○○年○○月○○日から○○年○○月○○日まで」は、「本契約締結日から○○年○○月○○日まで」「本契約締結日から1年間」のように記載する方法もあります。
※実情に応じて有効期間を定めて下さい。
※有効期間を自動的に更新したくない場合は「ただし、期間満了の3か月前までに両者のいずれよりも反対の意思表示がないときは、本契約は更に満1年間自動的に継続更新されるものとし、以後もまた同様とする。」を削除して下さい。(なお、削除した場合であっても、新たに契約を締結することは任意です。)

第2項:中途解約を認める場合の規定です。
→予告期間を30日以上としたのは、従業員を解雇する場合の解雇通知において必要とされる予告期間に合わせています。
→「当該手続きを経ることで、本契約終了に関する相手方からの損害賠償の請求を免れるものとする」と記載していますが、これは逆に、この手続きを経ない場合(相当の予告期間をもって通知することなく契約を終了させる場合)は、相手方からの損害賠償の請求を免れないということになります。


第12条(契約解除)

本条項は、本契約の約定解除権について規定し、また損害賠償請求について注意的に規定しています。
民法上、相手方が契約上の債務を履行しない場合には、解除権が発生します (法定解除権、民法541条、543条)。
本条項は、かかる法定解除権とは別に、約定で解除事由を付加し(1号~13号)、また催告をしないで解除できることを定めています。


第13条(契約終了時における措置)


第14条(暴力団等反社会的勢力の排除)


第15条(協議事項)


第16条(準拠法、合意管轄)


【特約】
『特約』として、本件業務に関する著作権の取扱いについて規定しました。
(第17条、第18条。これら特約が不要である場合は、削除して下さい。)


第17条(特約:著作権の帰属)

乙が作成する、本件業務の成果物たるレポート・資料等に関する著作権の取扱いについて定めています。

乙が甲に対し成果物の著作権の全てを譲渡する場合の規定例も記載しています。


第18条(第三者の権利侵害)

乙は、本件業務の遂行にあたって作成するレポート・資料等の成果物に関して第三者の知的財産権の侵害に注意することを規定しています。



★「業務委託個別契約書」に含まれる条項
→個別契約のサンプルです。
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第1条(個別契約の目的)
第2条(個別業務の内容)
第3条(対価)
第4条(個別契約に規定のない事項の取扱い)
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★当事務所でのカスタマイズにも対応いたします。(別途お見積りとなります。)
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