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店舗共同経営契約書(事業,営業の賃貸借)
(店舗共同経営契約書(事業,営業の賃貸借).docx)

店舗共同経営契約書(事業,営業の賃貸借)
【店舗共同経営契約書(事業,営業の賃貸借)】

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★店舗の共同経営を『事業(営業)の賃貸借』で行う場合の契約書です。

→ある店舗における事業(営業)の所有者が別の者(借主)に対し、営業権(のれん)を貸し、かつ店舗物件を転貸することにより、その借主と店舗の共同経営を行う場合を想定しています。

※用語:『事業』と『営業』
なお、会社が事業を賃貸借する場合の用語は、会社法の適用により『事業の賃貸借』が使われます。いっぽう、個人が事業を譲る場合の用語は、商法の適用により『営業の賃貸借』が使われます。(以前は会社の場合も『営業』でしたが、平成18年5月に施行された会社法により、『事業』という用語を使用するようになりました。例:会社法第467条第1項第4号の文言「事業の賃貸」。)
→実情に応じて「事業」「営業」のいずれかの文言を使用して下さい。

【事業(営業)の賃貸借】
★事業(営業)の所有者が、その営業を他人に賃貸する契約を『事業(営業)の賃貸借』といいます。この事業(営業)には、物的施設に加え商業使用人などの人的要素も含まれます。

★事業(営業)の賃貸借においては、賃借人の名義で事業(営業)活動が行われます。 すなわち、対外的には賃借人が事業(営業)から生じる権利・義務の主体となります。 ただし、事業譲渡(営業譲渡)とは異なり、事業(営業)の所有権は移転されません。
 賃借人の計算及び裁量によって経営活動が行われ、事業(営業)の損益は賃借人に帰属します。
 事業(営業)の所有者は、賃借人から賃料という形で支払いを受けます。

【賃借りしている店舗での事業(営業)活動を、第三者に賃貸する場合】
★『転貸』に該当することになり、店舗の賃貸人に承諾を得る必要があります。
→民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)は、以下のように定めています。
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第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を 転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、 賃貸人は、契約の解除をすることができる。
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【ご参考】
当事務所HP『経営委任契約書、店舗経営委託契約書、営業委託契約書』
https://keiyaku.info/tenpo01.html

(財)不動産流通近代化センターHPより
店舗の経営委託と無断転貸
http://www.retpc.jp/archives/1709
「営業委託契約」と「営業の賃貸借」
http://www.retpc.jp/archives/1670


★「店舗共同経営契約書(事業,営業の賃貸借)」に含まれる条項
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第1条(目的)
第1項:甲が店舗の事業を乙に賃貸し、乙はこれを賃借する旨を規定しています。
→店舗の所在地、報酬等は「要綱」にまとめて記載する形式にしています。
第2項:乙が本件事業(本件店舗の事業)を遂行する旨の規定です。
第3項:甲が本件店舗の集客・広告宣伝に係る業務を遂行する旨の規定です。

→実情に応じて「事業」「営業」のいずれかの文言を使用して下さい。(「本件事業」を「本件営業」にする等。以下同様。)

 
第2条(名義、損益の帰属)
本件事業に係る営業権(のれん)は甲に帰属することを明示する一方、本件事業の名義を乙、損益の帰属も乙とすることにより、「事業の賃貸借」であることを明確にしています。


第3条(店舗屋号及び営業形態)
第1項:店舗の屋号、営業形態(飲食店の営業、美容院の営業、アパレルショップの営業 etc.)を定めています。  
第2項:乙は、店舗を、甲から受託した業務以外の目的で使用してはならない旨を定めています。


第4条(店舗の権利帰属等)
第1項:甲は、本件店舗の所有者から本件店舗を賃借し、乙に転貸する旨を明示しています。
第2項:甲は乙に対し、「本件店舗を本契約に基づき乙に転貸することについて、本件店舗の所有者から了承を得ていること」及び「本件店舗を転貸する権限を有していること」を表明し、保証する旨を定めています。
第3項:乙は店舗の全部または一部について譲渡、賃貸、担保権設定等の処分をしてはならない旨を定めています。


第5条(第三者による営業の禁止)
乙は、甲の事前承諾を得ることなく、本件事業を第三者に行わせることができない旨を定めています。


第6条(乙の義務)
店舗の衛生管理や防災、許認可申請等に関する乙の義務について規定しています。

 
第7条(外部サービスの利用等)
第1項:乙がクレジットカード会社と加盟店契約を締結する場合に関する規定です。
第2項、第3項:使用するPOSシステム・勤怠管理システム、防犯対策・警備会社に関する規定です。(必要に応じて追加削除等して下さい。)


第8条(営業日及び営業時間)
店舗の営業日及び営業時間に関する規定です。


第9条(従業員・スタッフ)
店舗の従業員・スタッフに関する規定です。
ここでは、乙が自らの裁量・責任と費用をもって、店舗の従業員・スタッフを選任し、雇用または業務委託をすることができるものとしています。

従業員・スタッフの選任について、甲のチェック(事前承諾等)を受けることとした規定例をも記載しています。


第10条(保険)
乙は、甲と別途協議のうえ、所定の保険会社との間で、所定の賠償責任保険に加入するものとしています。


第11条(売上金)
売上金の取扱いに関する規定です。乙は甲に対し、毎日の売上金の額を翌日の所定時間までに報告するものとしています。


第12条(対価、店舗賃借料及び店舗管理費)
「乙の対価」「甲の対価」「店舗賃借料」「店舗管理費」に関する規定です。
第1項:「乙の対価」は「税込売上の  %」と設定されるもので、売上金に応じて変動します。
第2項:「甲の対価」は「税込売上の  %」と設定されるもので、売上金に応じて変動します。
→「乙の対価」と「甲の対価」を合計すると、税込売上額の100%となります。
第3項:「店舗賃借料」は、月額固定の金額で設定されるもので、転貸(家賃の肩代わり)とみなされます。
(店舗の賃料、共益費、看板使用料等、更新料、事務手数料 等の金額を考慮して設定します。)
第4項:「店舗管理費」は、店舗の営業に伴って生じる費用です。


第13条(店舗経営委託報酬)
乙が甲に対して支払う「甲の対価」「店舗賃借料」「店舗管理費」に関する規定です。
→乙が甲に対し、毎月の「甲の対価」「店舗賃借料」「店舗管理費」の合計金額を、翌月の所定期日までに支払うものとしています。


第14条(仕入れ)
店舗で取り扱う商品及び消耗品は甲指定のものとし、乙はそれを甲が指定する仕入先から仕入れるものとしています。
→店舗で取り扱う商品及び消耗品を乙指定のものとする場合の別例も記載しています。

第15条(設備等)
第1項:店舗の設備等の所有権は購入した当事者に帰属する旨を規定しています。
第2項:設備等につき補修等を行う場合について取り決めています。


第16条(苦情処理)
顧客からの苦情等は、乙が責任をもって解決する旨を規定しています。


第17条(報告及び調査)
甲は乙に対し、本件事業に関して報告を求め、店舗の立入調査をし、または乙の作成した帳簿等の提出を求めることができるものとしています。


第18条(消費税)
契約期間中に消費税率の変動があった場合、変動のあった日以降の支払いには新消費税率が適用される旨を注意的に規定しています。


第19条(損害賠償)
損害賠償に関する規定です。


第20条(遅延損害金)
遅延損害金に関する規定です。

【遅延損害金等について】
→下請法や消費者契約法にならい年率14.6%としている場合が多いです。


【遅延損害金の計算】
例えば、10万円の支払い期日が8月31日だとして、実際の支払いが9月5日だったとします。遅延損害金は、以下のような計算となります。
(未払い金:10万円)×(年利:0.146)÷365日×(遅れた日数:5日)=200円


第21条(地位等の譲渡・承継禁止)
甲または乙は、本契約の当事者たる地位若しくは権利義務を他に承継させ、または譲渡することができない旨を規定しています。


第22条(守秘義務)
守秘義務に関する規定です。


第23条(契約の期間)
第1項:本契約の期間について定めています。
第2項:本契約の期間延長について定めています。


第24条(契約解除)
本契約の約定解除権について規定し、また損害賠償請求について注意的に規定しています。
民法上、相手方が契約上の債務を履行しない場合には、解除権が発生します (法定解除権、民法541条、543条)。本条項は、かかる法定解除権とは別に、約定で解除事由を付加し(1号~13号)、また催告をしないで解除できることを定めています。


第25条(契約の失効)
契約の失効事由に関する規定です。


第26条(契約終了後の処置)
契約終了後の処置に関する規定です。
第1項:本契約が終了する場合、乙は、甲に対し、甲乙間で別途協議のうえ決定した期日までに本件店舗を明け渡すものとしています。
第2項:店舗の処理は「居抜き」と「スケルトン」のいずれかの状態での明け渡しを選択するものとしています。


第27条(反社会的勢力の排除)
反社会的勢力の排除に関する規定です。


第28条(誠実協議及び協力義務)
誠実協議及び協力義務に関する規定です。


第29条(準拠法、裁判管轄)
第1項:本契約の準拠法は日本法とする旨を規定しています。
第2項:「甲の本店所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所」は、より具体的に「東京地方裁判所または東京簡易裁判所」のようにしてもいいです。

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