定期建物賃貸借契約書(定期建物賃貸借契約書.doc)

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★本契約書は、期間を限定して建物を賃貸する際に使用する「定期建物賃貸借契約書」です。
→用途の例としては、期間限定のショップやインキュベーション施設等を運営する際の建物賃貸借契約が考えられます。

★ご参考(当事務所HP)
店舗開発、店舗運営に関する様々な契約
 http://keiyaku.info/fc02.html
シェアオフィス、コワーキングスペースの契約書、利用規約
 http://keiyaku.info/hudosan_tenpo01.html

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賃貸人は、所有する建物を賃貸して賃料収入を得ようとする場合には、賃借人との間で建物賃貸借契約を締結します。
新たに建物賃貸借契約を締結する場合、平成4年8月1日に施行された借地借家法の適用を受けます。
借地借家法は、契約更新がある普通借家権(26~29条 契約期間1年以上)、契約更新がない定期借家権(38条)を認めていいます。

【定期借家権】
賃貸人として所有建物を賃貸する場合は、どちらの賃貸借契約を選択し、契約期間を何年とするかを決定する必要があります。
一定期間経過後、建物を必ず返して欲しいと希望するのであれば、定期借家権を選択する必要があります。

★本契約書案は、借地借家法で定められた定期借家権を前提とした「定期建物賃貸借契約書」としています。
借地借家法に則りながら、賃貸人に予想されるリスク(賃借人の賃料不払、原状回復のトラブル等)を回避できるように条項を作成しています。

ご参考:定期借家推進協議会とは(定期借家推進協議会HPより)
http://www.teishaku.jp/system.html

→定期建物賃貸借における形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」ときに限って、定めることができるものとされています(借地借家法38条1項)。なお、公正証書は例示としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

→また、この場合、賃貸人は賃借人に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。
※この書面のひながたは、本契約書の末尾に付けています。

ご参考:「定期借家」契約の成立(定期借家推進協議会HPより)
http://www.teishaku.jp/system02.html


★『定期建物賃貸借契約書』に含まれる条項
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第1条(契約の目的)
定期賃貸借の対象となる建物を特定します。


第2条(賃貸借期間)
定期借家権については、更新がないこと、借地借家法38条4項の賃貸人の通知が必要であること、を規定しておきます。
★定期建物賃貸借のうち、居住用で、床面積が200㎡未満に係る賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができるものと借地借家法で定められました。またこの場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了すると定められました(借地借家法38条1項)。
→賃貸借する建物が居住用である場合に追加する規定例についても記載しています。


第3条(使用目的)
使用目的を記載します。(例:「飲食店」「美容室」「事務所」)


第4条(賃料)
賃料の支払時期(当月分当月初め、当月分当月末、翌月分当月末など)、支払方法(持参、銀行振込み)を明確に規定します。
賃料値上げ(増額条項)の例文は、賃貸人からの増額請求のみを規定したものです。なお、賃借人からの賃料減額請求は排除されず、減額請求の抑止的な効果があるにすぎません。


第5条(共益費)


第6条(敷金)
賃料未払等を担保するために、敷金の預託が必要となります。
ここでは、敷金の預託、賃借人の未払債務との精算、賃借人からの相殺禁止、第三者への譲渡・担保提供禁止を規定しています。
なお、建物賃貸借契約においては、敷金に代えて、保証金の規定が置かれることがありますが、通常敷金と保証金は同様の性格をもつものなので、例文の敷金という用語を保証金という用語に代えてもよいです。


第7条(禁止又は制限される行為)
借家権の無断譲渡・転貸がなされると、まったく知らない第三者が登場することになり、賃料支払い、約定遵守が履行されない可能性が生じるので、禁止する必要があります。
また、建物の無断増改築・改造・模様替えがなされると、用途、原状回復費用なども異なってくるので、これらを禁止する必要があります。


第8条(契約解除)
賃借人に解除事由が発生したときは、無催告で解除できるようにします。
ここでは、2回以上の賃料不払いを契約解除事由としました。
しかしながら、判例は、半年から1年程度の賃料不払いで契約解除を正当と認めるので、実際に明渡訴訟を提起する場合には注意を要します(弁護士等専門家に相談)。


第9条(明渡し、原状回復)
ご参考:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省住宅局)
 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
第4項:建物明渡し遅延の損害賠償について
 消費者契約法の適用がない場合は、賃料の3倍相当の明渡遅延損害金の約定は、暴利行為にならず、有効と判断しました。


第10条(修繕)


第11条(造作買取請求権の放棄)
借地借家法では、造作買取請求権の放棄の特約も有効とされます。
【造作買取請求権】
借家人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作を、借家契約終了の際に、時価で賃貸人に買い取ることを請求する権利。造作とは、畳、ガラス戸、水道、設備等、賃貸人の所有に属しかつ建物の使用に客観的に便益を与えるものをいいます。


第12条(連帯保証)
賃料不払い等の担保のために、連帯保証人をつける場合は、本条を入れて下さい。


第13条(公正証書の作成)
【公正証書の作成について】
公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。
ただし、甲の請求によりいつでも公正証書にすることができる旨を、ここで明記しています。
→公正証書作成にはある程度時間がかかるため、乙が公正証書作成を了解しているときは、
とりあえず契約書にその旨を記載しておき、後日に公正証書を作成するという方法があります。
そのような場合は、上記のような条項を入れておきます。
(本条を含めた契約書を先方に提案し先方が了承すれば、乙が公正証書作成を了解していることになるでしょう。)


第14条(協議)


第15条(合意管轄)

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★末尾に、以下のひながたもつけています。
・『定期建物賃貸借契約についての説明書』
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★注釈・コメント付。WORDファイル形式(拡張子 .doc)で、ご自由にカスタマイズできます。

追加料金(お見積もりします)をお支払い頂くことにより、専門家(行政書士岡田旭) によるカスタマイズをご利用頂けます。

★ご参考(当事務所HP)
店舗開発、店舗運営に関する様々な契約
 http://keiyaku.info/fc02.html
シェアオフィス、コワーキングスペースの契約書、利用規約
 http://keiyaku.info/hudosan_tenpo01.html

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